Como alquilar tu vivienda sin morir en el intento

Bueno vale, igual es un poco exagerado hablar de la ley como si hubiera que sobrevivir a ella... No es para tanto, nos cambian algunos aspectos pero con matizaciones y no va a modificar demasiado la forma en la que ya veníamos trabajando. Fuera de alarmismos, te explicamos en qué te afecta directamente esta Ley.

LO MÁS IMPORTANTE es que tenemos que diferenciar entre zonas de mercado residencial tensionadas o no tensionadas. ¿Qué quiere decir esto? Pues que se deja a las Comunidades Autónomas el trabajo de declarar o no determinadas zonas del territorio como tensionadas, para agudizar las medidas en esas zonas y dar mayor protección a las personas más vulnerables.

OTRA COSA MUY IMPORTANTE si ya tienes tu vivienda alquilada, estas medidas no te afectan, ya que no tienen carácter retroactivo, salvo que por voluntad propia y con acuerdo de las partes quieras modificar el contrato de arrendamiento o para contratos nuevos.

Las modificaciones más importantes/controvertidas, comunes a todas las zonas son las siguientes:

• Obligación de información al comprador/arrendatario de las condiciones economicas de la operación, incluyendo gastos, características de la vivienda, información jurídica e identificación del propietario. (Esto ya era obligatorio antes de esta Ley) Causa un poco de controversia porque las inmobiliarias ven a sus clientes saltándose sus servicios en el momento en que sepan quién es el propietario. Bueno, hay que identificarlo (cosa que, como digo, ya era obligatoria) pero no proporcionar datos de contacto. Además, cuentas con un documento de comercialización en exclusiva, la confianza de tu cliente y si trabajas en una zona pequeña como nosotros, en la mayoría de los casos las partes se conocen de antes.
• Modifica el art. 10 de la LAU, ampliando los preavisos para dar por finalizado el contrato después de las prórrogas obligatorias, añadiendo una prórroga extraordinaria si el arrendatario se encuentra en una situación acreditada de vulnerabilidad.
• Modifica el art.17 de la LAU en su apartado 3, estableciendo como único medio de pago el electrónico, salvo que el arrendador no disponga de estos medios.
• El que más nos gusta es este porque es un arma de doble filo. Modifica el art. 20 de la LAU estableciendo que las partes pueden pactar que los gastos, incluídos los de la comunidad, pueden recaer en el arrendatario y que , ojo aquí, los gastos de inmobiliaria los sufraga el propietario.

AQUI TENGO QUE HACER UN INCISO. Sin desmerecer a nadie, el sobrecoste que le supone al propietario alquilar su vivienda al tener que hacer frente por completo a los gastos de formalización del contrato ¿a quién va a afectar en última instancia? ¡EUREKA! al inquilino que ahora seguramente tendrá que cargar con otro tipo de gastos que puede que sean incluso más elevados. Porque recurrir a una inmobiliaria, NO ES NINGÚN LUJO, es recurrir a un profesional porque, como particular, no tengo ni idea de todos estos líos y prefiero alquilar mi vivienda con un mínimo de seguridad jurídica, en vez de descargarme un contrato de Google. Una vez despachada agusto, prosigo.

• Se modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil en materia de desahucios, entre otros, informando al desahuciado de la fecha y hora del desahucio y teniendo el actor (el que interpone la demanda) que acreditar la situación o no de vulnerabilidad del arrendatario.

Si hablamos de zonas tensionadas (zonas en las que el alquiler o la hipoteca media suponga más del 30% del salario medio de la zona o que hayan exprimentado una gran subida en los últimos años), hay algunas modificaciones adicionales, como:

• Se considera gran tenedor a los propietarios de 5 o más viviendas en dichas zonas (10 si no es zona tensionada)
• Límite a la subida del precio del alquiler al cambio de inquilinos, ya que este no podrá superar el último precio (en los cinco años anteriores), salvo lo que resulte de aplicar el índice de referencia aplicable.
• Se establece una prórroga extraordinaria

Se modifica también el concepto de vivienda vacía, que será considerada así por el Ayuntamiento en caso de que lleve más de dos años sin ocupar por el propietario y que éste tenga al menos 4 viviendas en esta situación. Podrán sufrir un incremento de la cuota del IBI de hasta un 150%.

Como siempre recomendamos, alquilar con una inmobiliaria, ya que somos profesionales y estamos formados en todo lo relativo a la vivienda, por lo que podrás hacerlo con toda seguridad.